Firma Bulgarien · Immobilien · Steuerstruktur
Firma gründen Bulgarien für Immobilien – Steuervorteile & Struktur
Eine bulgarische Gesellschaft kann für Immobilieninvestoren steuerlich interessant sein. Diese Seite erklärt, für wen sich eine Firmengründung lohnt, welche Rechtsformen es gibt und was die steuerlichen Konsequenzen sind.
Stand: 08/2026. Steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern; Prüfung im Einzelfall mit Steuerberater bzw. Rechtsanwalt.
Privatperson vs. Firma – der strukturelle Vergleich
| Aspekt | Privatperson | Bulgarische Gesellschaft (EOOD/OOD) |
|---|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen | 10 % Einkommen- und Körperschaftsteuer | 10% KSt + strukturierte Kosten |
| Gewinnausschüttung | — | 5% Kapitalertragsteuer |
| Kostenabzüge | 20% Pauschalabzug | Echte Betriebsausgaben abzugsfähig |
| Haftung | Persönlich | Beschränkt auf Stammkapital |
| Verwaltungsaufwand | Gering | Buchhaltungspflicht, jährliche Bilanz |
| Eignung | 1–2 Objekte | Portfolio, gewerbliche Nutzung, Hotels |
Rechtsformen und Gründungskosten
| Rechtsform | Stammkapital | Gründungskosten | Eignung |
|---|---|---|---|
| EOOD (Einpersonen-GmbH) | 2 BGN (~1 €) | 500–1.500 € | Einzelinvestor |
| OOD (GmbH mit Partnern) | 2 BGN | 600–1.800 € | Mehrere Gesellschafter |
| AD (AG) | 50.000 BGN | 2.000–5.000 € | Größere Strukturen |
Laufende Kosten EOOD: Buchhaltung ca. 100–300 €/Monat, jährliche Abschlusserstellung ca. 300–600 €.
Wann lohnt sich eine Firma – und wann nicht?
Firma sinnvoll bei...
- Portfolio mit mehreren Objekten und entsprechendem Verwaltungsaufwand
- Gewerblicher Vermietung (Hotels, Ferienanlagen, Aparthotels)
- Strukturierter Kostentrennung zwischen Investment und Privatvermögen
- Investoren, die Reinvestition im Unternehmen planen (KSt 10% statt Ausschüttung)
Privatperson einfacher bei...
- 1–2 Einzelobjekten ohne Portfolioaufbauplan
- Käufern, die Verwaltungsaufwand minimieren möchten
- Schnellem Einstieg ohne Gründungszeit
Wichtig: Die steuerliche Entscheidung Privatperson vs. Firma sollte immer mit einem Steuerberater getroffen werden, der beide Rechtssysteme (DE + BG) kennt. Details: Steuern Bulgarien.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Firmengründung in Bulgarien für Immobilieninvestoren?
Für Portfolio-Investoren und gewerbliche Nutzung (Hotels, Aparthotels): ja. Für Einzelobjekte ist die Privatperson oft einfacher. 10% KSt, strukturierte Kostenabzüge, Haftungstrennung.
Wie hoch ist die Körperschaftsteuer in Bulgarien?
10% – eine der niedrigsten in der EU. In Kombination mit echten Betriebsausgaben kann die effektive Steuerbelastung deutlich unter deutschen Vergleichswerten liegen.
Was kostet eine Firmengründung in Bulgarien?
EOOD: ca. 500–1.500 € Gründungskosten, Stammkapital 2 BGN. Laufend: Buchhaltung ab 100–300 €/Monat, jährliche Bilanzpflicht.
Brauche ich Wohnsitz in Bulgarien für eine Firmengründung?
Nein – EU-Bürger können ohne bulgarischen Wohnsitz gründen. Eingetragener Firmensitz über lokalen Dienstleister ausreichend.
Über den Autor
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital – spezialisiert auf strukturierten Off-Market-Immobilienzugang in Bulgarien für DACH-Investoren. Mehr: Kapitalarchitektur.
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Die EOOD als Investitionsvehikel
Die Einpersonen-GmbH (EOOD – Ednolichno Drujestvo s Ogranichena Otgovornost) ist die häufigste Firmenstruktur für ausländische Investoren in Bulgarien. Gründungskosten liegen bei 500–800 Euro, die Bearbeitungszeit bei 2–4 Wochen. Das Stammkapital beträgt mindestens 1 BGN (ca. 0,51 Euro) – kein Kapitalaufbau vor Gründung nötig.
Die EOOD unterliegt der bulgarischen Körperschaftsteuer von 10% auf Unternehmensgewinne. Dividenden werden zusätzlich mit 5% besteuert (Quellensteuer). Gesamtbelastung: 14,5% – verglichen mit 25–45% Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Deutschland oder 27,5% KESt in Österreich ist das eine strukturelle Differenz von 10–30 Prozentpunkten.
Wann die Firmenstruktur sinnvoll ist – und wann nicht
Firma sinnvoll wenn:
- → Mehrere Objekte geplant
- → Cashflow soll im Unternehmen bleiben
- → Selbstständige / Unternehmer im Heimatland
- → Langfristige Steueroptimierung geplant
- → Ticket über 80.000 € (Fixkosten amortisieren sich)
Privatkauf besser wenn:
- → Einzelobjekt, Eigennutzung geplant
- → Verkauf mittelfristig geplant (Spekulationssteuer prüfen)
- → Ticket unter 40.000 € (Verwaltungskosten zu hoch)
- → Kein laufender Cashflow geplant